|
CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
E' una delle novita' piu' importanti introdotte dal decreto fin dal 2011.
Viene introdotto un sistema alternativo di tassazione dei redditi derivanti dall'affitto di immobili ad uso abitativo dati in affitto da privati, al di fuori di attivita' di impresa (con accatastamento da A/1 ad A/11 esclusi gli A10, gli uffici).
Dal 2011 infatti e' possibile assoggettare tali redditi ad un imposta operata sottoforma di cedolare secca che sostituisce l'irpef e relative addizionali riferite al reddito fondiario dell'immobile nonche' le imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto, anche quelle da applicare in sede di proroga e risoluzione del contratto.
Sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto tale cedolare si applica nella misura del 21%. Si applica invece il 19% per i contratti a canone convenzionato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate
* nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia;
* nei comuni confinanti con le suddette citta';
* negli altri comuni capoluogo di provincia;
* negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe: clicca qui
La cedolare secca puo' essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non c'e' obbligo di registrazione. E' bene sapere che la scelta di applicare la cedolare secca impedisce al proprietario/locatore di ritoccare a qualsivoglia titolo il canone di affitto per tutto il periodo di applicazione, anche se l'aumento fosse previsto dal contratto (per il classico adeguamento ISTAT, per esempio). Il contratto non puo' assolutamente derogare da questa regola di legge.
Quando e come si sceglie
Per l'anno 2011, fase transitoria
- si puo' scegliere il nuovo regime di tassazione per tutti i contratti in corso al 7/4/2011, con scadenza anteriore o risolti prima di tale data. Queste le possibilita':
* esercitare la scelta applicando direttamente la nuova tassazione in sede di dichiarazione dei redditi, da presentare nel 2012;
* esercitare la scelta in sede di registrazione, se essa avviene dal 7/4/2011, con il nuovo modello 69 (vedi sotto) Si ricorda, in proposito, che se i termini di registrazione rientrano tra il 7/4 e il 6/6/2011, si puo' ottemperare, sia alla registrazione che alla scelta, entro 6/6/2011.
* esercitare la scelta in sede di proroga, se non e' ancora scaduto il termine per il pagamento della relativa imposta di registro, con il nuovo modello 69 (vedi sotto);
* esercitare la scelta in sede di risoluzione, se non e' ancora scaduto il termine per il pagamento della relativa imposta di registro, con il nuovo modello 69 (vedi sotto).
Per le annualita' successive, sistema a regime
- e' possibile scegliere l'applicazione della cedolare secca in sede di registrazione o proroga del contratto, con il nuovo modello 69 o con il nuovo modello telematico SIRIA, entro il termine di versamento dell'imposta di registro;
- se per il contratto NON e' previsto un termine fisso per la registrazione, la scelta puo' avvenire anche tramite applicazione diretta della nuova imposta in sede di dichiarazione dei redditi.
Tutte le informazioni pratiche e i moduli si trovano sul sito dell'Agenzia delle entrate, a questa pagina.
Quando e come si paga
Effettuata la scelta, la cedolare secca si calcola applicando l'aliquota (21 o 19%, vedi sopra) al canone annuale di locazione pattuito contrattualmente.
La liquidazione avviene in sede di dichiarazione dei redditi (quindi nel'UNICO o nel mod.730 del 2012 per le scelte avvenute durante il 2011) con pagamento effettuato con il modello F24.
Per i contratti in corso al 31/5/2011 oppure scaduti o risolti a questa data, il primo acconto del 30/11/2011 e' pari all'85% e deve essere versato in un'unica soluzione se di importo non superiore a 257,52 euro.
Diversamente si puo' pagare l'acconto in due rate, la prima -del 40%- entro il 16/6/2011 (o 18/7/2011 con maggiorazione del 0,40%) e la seconda -del 60%- entro il 30/11/2011.
Per i contratti attivati dal 1/6/2011 il pagamento dell'acconto deve avvenire in un'unica soluzione al 30/11/2011.
Per i contratti attivati dal 1/11/2011 il pagamento dell'acconto non e' dovuto.
L'acconto non e' dovuto anche qualora l'imposta totale non superasse i 51,65 euro.
Dal 2012 l'acconto da pagare sara' invece del 95% con scadenza al 30/11 di ogni anno, pagabile in due rate se di importo superiore a 257,52 euro (la prima, del 40%, entro il 16/6 -o 16/7 con maggiorazione del 0,40%- e la seconda, del 60%, entro il 30/11).
Note importanti
- il proprietario locatore, prima di applicare la cedolare secca, dovra' avvisare della propria scelta l'inquilino, con lettera raccomandata, specificando la propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell'opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione, compresi gli aggiornamenti ISTAT (anche se fossero previsti dal contratto). Questa condizione e' inderogabile;
- la scelta effettuata vincola il proprietario/locatore ad applicare la cedolare secca per tutta la durata della locazione, con liberta' di revoca. La revoca non impedisce al proprietario di scegliere di nuovo l'applicazione della cedolare secca in un momento successivo;
- se i proprietari/locatori sono piu' di uno, la scelta inerente la cedolare secca potra' essere fatta disgiuntamente, e il relativo pagamento -separato- viene fatto sulla propria quota. Se uno dei locatori non sceglie di applicare la cedolare secca, sulla sua quota continuera' a pagare l'imposta di registro, l'irpef ed il bollo;
- nel caso di scegliesse l'applicazione della cedolare secca dopo aver gia' pagato imposta di registro o di bollo, non sara' possibile ottenerne il rimborso, per esplicita disposizione di legge;
- con la registrazione del contratto di locazione si adempie anche ad ogni obbligo di comunicazione, compreso quello verso l'autorita' di polizia locale previsto dalla legge per gli affitti superiori ai 30 giorni;
- il nuovo modulo 69 puo' sostituire il modello per la comunicazione dei dati catastali (CDC).
Fonte: D.lgs. 23/2011 art.3 e Provvedimento Agenzia delle entrate 55394/2011 del 7/4/2011
|
