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Adempimento

L'articolo 25-ter del D.P.R. n. 600/1973, introdotto dalla legge n. 296/2006, prevede che il condominio quale sostituto di imposta deve operare all'atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa.

La ritenuta, che è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lett. i) del TUIR, deve essere versata il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata.

Soggetti obbligati al versamento della ritenuta

Il soggetto obbligato ad effettuare la ritenuta d'acconto è il condominio in quanto tale, anche se il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto di imposta sia l'amministratore, laddove nominato per obbligo (condominio con più di quattro condomini) o nell'esercizio di una facoltà (condominio con non più di quattro condomini).

La ritenuta deve essere effettuata indipendentemente dalla veste giuridica dell'amministrazione del condominio (persona fisica, società di persone, di capitali, ecc.).

Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute devono essere effettuate da uno qualunque dei condomini.

Prestazioni soggette a ritenuta

La ritenuta si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto effettuate nell'esercizio di impresa ovvero nell'esercizio di attività commerciali non abituali ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

La norma trova applicazione per le prestazioni convenute nei contratti d'opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l'assunzione, nei confronti del committente, di un'obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un'opera o servizio, nonché l'assunzione diretta, da parte del prestatore d'opera, del rischio connesso con l'attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.

Esemplificando:

- sono soggette a ritenuta le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio;

- sono esclusi dalla ritenuta i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera, quali ad esempio i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito;

- sono esclusi dalla ritenuta i corrispettivi di prestazioni d'opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale (ad esempio prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri).

Prestazioni non soggette a ritenuta

Occorre precisare che alla luce delle nuove disposizioni introdotte dal DL 78/2010 in materia di obbligo di ritenute del 10% da parte delle Banche sui pagamenti effettuati con bonifico in relazione ad oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione di imposta, la circolare n. 40/E del 28 luglio 2010 ha precisato che, a partire dal 1° luglio 2010 il condominio nell'ambito delle spese per il recupero del patrimonio edilizio, per cui spetta la detrazione del 36%, e delle spese per la riqualificazione energetica per cui spetta la detrazione del 55%, all'atto del pagamento non dovrà operare alcuna ritenuta d'acconto, né quando si trova saldare una fattura dell'impresa che ha lavorato in appalto, sulla quale di solito veniva applicata la ritenuta del 4%, né quando viene saldata la fattura di un professionista per i quale solitamente veniva operata la ritenuta del 20%.

Modalità e termini di versamento delle ritenute

La ritenuta d'acconto del 4% deve essere operata sui pagamenti effettuati, indipendentemente dalla data in cui sono state rese le prestazioni o dalla data di emissione della relativa fattura.

La ritenuta deve essere operata indipendentemente dall'importo del pagamento effettuato e dall'imputazione del pagamento stesso ad acconto o saldo del corrispettivo dovuto.

Il versamento va effettuato, mediante modello F24, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata la ritenuta.

Inoltre, con cadenza annuale, il sostituto d'imposta deve rilasciare al percettore apposita certificazione da cui risultano le somme erogate e le ritenute applicate.

Le sanzioni in materia di sostituzione d'imposta

Nel caso di omesso o ritardato versamento delle ritenute effettuate si applica la sanzione amministrativa pari al 30% dell'importo non versato.

Invece, nel caso di omessa effettuazione delle ritenute la sanzione amministrativa è pari al 20% delle ritenute non effettuate.

Infine, nel caso di omesso versamento entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione annuale di sostituto di imposta delle ritenute risultanti dalla certificazione rilasciata ai sostituiti, per un ammontare superiore a 50.000 euro per ciascun periodo d'imposta è prevista la sanzione penale della reclusione da sei mesi a due anni.