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Adempimento

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l'ammontare del canone pattuito.

La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla conclusione dell'accordo.

Non sussiste, invece, l'obbligo della registrazione per tutti quei contratti la cui durata, a prescindere dall'importo del canone, non supera i trenta giorni complessivi nell'anno.

Contestualmente alla registrazione occorre versare l'imposta di registro, che, per gli immobili abitativi è fissata al 2% del canone annuo.

Chi è obbligato alla registrazione

Sono obbligati a chiedere la registrazione, qualora i contratti di locazione siano redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati.

Per le scritture private non autenticate sono obbligate invece le parti contraenti.

Oltre ai pubblici ufficiali, sopra individuati, al versamento dell'imposta sono solidalmente obbligate le parti contraenti.

Quindi, in caso di contratto di locazione posto in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti che dovrà provvedere a versare l'intero tributo, anche se le spese di registrazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

Come si registrano i contratti di affitto o di locazione di immobili

I contratti di affitto o di locazione di immobili devono essere registrati entro 30 giorni dalla data della stipula.

Vanno registrati tutti i contratti di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

Due sono le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione dell'immobile:

- modalità tradizionale - registrazione dell'atto presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, entro trenta giorni dalla stipula;

- modalità telematica - obbligatoria per i possessori di almeno 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti.

Nell'ipotesi in cui la registrazione avvenga secondo la modalità tradizionale, il pagamento delle imposte deve avvenire prima della registrazione.

Nel caso invece di registrazione telematica, il pagamento delle imposte è contestuale alla registrazione del contratto.

Registrazione secondo la modalità tradizionale

La registrazione di un atto privato può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell'Agenzia (quindi non necessariamente nell'ufficio di competenza territoriale rispetto al proprio domicilio fiscale), ma è importante presentarsi al front-office dell'Ufficio portando già con sé:

- almeno due copie, con firma in originale, dell'atto o contratto da registrare;

- marche da bollo da 14,62 euro da applicare su originali e copie ogni 4 facciate di 100 righe su ogni copia;

- lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione mod. 69 (che si può scaricare da Internet o prendere in Ufficio, compilarlo e consegnarlo contestualmente);

- l'elenco atti presentati per la registrazione mod. RR;

- ricevuta di pagamento dell'imposta (copia mod. F23 preso in Ufficio, compilato con il codice tributo correttamente indicato, e presentato in banca o alle poste per il pagamento).

L'ufficio dell'Agenzia delle Entrate all'atto della presentazione della richiesta di registrazione dell'atto rilascia la ricevuta dell'avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati.

Attenzione

Per le richieste di registrazione, effettuate a partire dal 1° luglio 2010, di contratti di locazione, affitto e comodato di beni immobili è necessario utilizzare il nuovo "modello 69"che contiene, oltre a nuove istruzioni e modifiche di carattere grafico, il Quadro D denominato "Dati degli immobili", predisposto per consentire la comunicazione dei dati catastali dei beni immobili, situati nel territorio dello Stato, oggetto di contratti di locazione, affitto e comodato (D.L. n. 78/2010).

Registrazione telematica dei contratti di affitto o di locazione di immobili

La procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione, che consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni, può essere effettuata tramite intermediario abilitato (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, ecc.), oppure direttamente dal contribuente o da un suo delegato.

La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all'Agenzia delle Entrate.

Coloro che intendono effettuare la registrazione via Internet devono innanzitutto richiedere, se non già in possesso, il codice personale riservato (Pin), che consente di accedere al servizio Fisconline.

A tal proposito, si fa rilevare che Fisconline consente a tutti i contribuenti persone fisiche di usufruire dei servizi che l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione per versare ad esempio le imposte, presentare dichiarazioni ed altri atti e consultare alcuni dati fiscali direttamente da casa.

Per accedere ai servizi web tramite Fisconline, è necessario innanzitutto:

- avere a disposizione l'attrezzatura informatica di base (computer, modem, stampante);

- ottenere il PIN, un codice segreto personale di accesso al sistema.

Il codice PIN è il codice identificativo, formato da dieci cifre, di accesso ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate erogati mediante Fisconline.

Per ottenerlo direttamente al proprio domicilio occorre innanzitutto disporre di un personal computer e di un accesso ad Internet.

Il sistema propone una semplice scheda da riempire con i dati necessari e, dopo aver eseguito alcuni controlli, fornisce subito le prime 4 cifre delle dieci che compongono il codice PIN. Entro pochi giorni dalla richiesta, l'interessato riceve al proprio domicilio, tramite il servizio postale, le restanti sei cifre e la password per poter accedere a Fisconline.

Come innanzi precisato possono avvalersi di Fisconline tutti i contribuenti. In ogni caso, si precisa che devono avvalersi obbligatoriamente di questo servizio tutti coloro che sono tenuti a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta in relazione ad un numero di soggetti non superiore a venti e i soggetti, non sostituti d'imposta, che hanno l'obbligo di presentare telematicamente altre dichiarazioni.

Tutti gli altri contribuenti (non tenuti ad utilizzare Entratel) possono, facoltativamente, presentare le proprie dichiarazioni o eseguire altri adempimenti fiscali per via telematica previa attribuzione del codice PIN.

Imposte da versare

I contratti di locazione e affitto di beni immobili, come accennato, sono soggetti a imposta di registro del 2%.

Tale imposta si applica, annualmente, sul canone di locazione annuo oppure, in alternativa, può essere assolta per l'intera durata del contratto, mediante un unico versamento, effettuato all'atto della registrazione del contratto stesso.

Per i contratti di locazione stipulati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, legge n. 431/1998 (c.d. "canale assistito" e cioè locazioni stipulate in base ai contratti-tipo concordati dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato), invece, la base imponibile è ridotta al 70%.

Le condizioni per applicare tale agevolazione sono le seguenti:

- l'immobile locato deve trovarsi in uno dei comuni ad alta tensione abitativa

- il contratto di locazione deve essere stipulato sulla base del contratto tipo stabilito in sede locale

- la locazione deve avere a oggetto immobili urbani a uso abitativo.

Inoltre, i contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nel corso dell'anno sono soggetti a registrazione in solo caso d'uso, così come i contratti soggetti a Iva.

Entro lo stesso termine deve essere effettuato il pagamento dell'imposta di registro dovuta per la prima annualità, oppure, a scelta del contribuente, dovuta per l'intera durata del contratto, mediante il modello F23.

Va detto che per la prima annualità, per le cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto, è previsto il pagamento di un importo non inferiore a 67 euro.

Tale importo minimo non trova applicazione per le annualità successive, che devono essere versate entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna di esse.

Ai fini del calcolo, si ricorda che vanno conteggiati anche gli aggiornamenti e gli adeguamenti del canone.

Per quanto riguarda le risoluzioni, cessioni e proroghe del contratto di locazione occorre:

- entro trenta giorni, pagare l'imposta

- entro venti giorni dal pagamento, presentare la ricevuta dell'F23 all'ufficio.

Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione.

Locazioni di immobili soggetti a Iva

Ai fini Iva, occorre distinguere tra la locazione di:

- immobili ad uso abitativo;

- immobili strumentali.

Nel primo caso (immobili ad uso abitativo), è previsto un regime di esenzione IVA per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie.

Lo stesso regime si applica anche se unitamente al fabbricato di tipo residenziale (bene principale) sia ceduto in locazione anche il box o la cantina (pertinenza).

Inoltre, in base a quanto previsto dalla legge n. 296/2006 (legge finanziaria 2007), a partire dal 1° gennaio 2007, non è possibile usufruire dell'esenzione IVA per le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno realizzato sugli stessi interventi di ristrutturazione edilizia, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento e a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a quattro anni.

Anche gli immobili strumentali scontano il regime di esenzione Iva previsto in linea generale per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie, con alcune eccezioni. Sono infatti imponibili Iva:

- le locazioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione;

- le locazioni nei confronti di soggetti passivi d'imposta che hanno un pro-rata di detraibilità non superiore al 25%;

- le locazioni in relazione alle quali il locatore ha espresso l'opzione per l'imponibilità ad Iva.

La percentuale di detrazione del conduttore, alla quale fare riferimento per stabilire il regime Iva della locazione, deve essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione del conduttore.

Nel caso in cui si tratta di i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e assoggettati al pagamento dell'imposta di registro nella misura proporzionale dell'1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità, ancorché per opzione, ai fini IVA, dei suddetti contratti.

La predetta aliquota è specificamente riferita alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono nella veste di soggetti IVA.

Qualora, invece, il locatore non abbia soggettività IVA la locazione continua ad essere assoggettata all'imposta di registro con l'aliquota del 2% prevista in via ordinaria per le locazioni.

Contratti di locazione esenti da Iva

L'articolo 82, comma 14, lett. a) del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, ha fatto rientrare tra gli atti da registrare in termine fisso ai fini dell'imposta di registro anche le"locazioni di immobili esenti ai sensi dell'articolo 6 della legge 13 maggio 1999, n. 133 e dell'articolo 10, secondo comma, del medesimo decreto n. 633 del 1972".

Le locazioni in parola, ai sensi dell'articolo 6 della legge n. 133/1999, sono operazioni esenti da IVA in quanto riconducibili alle "prestazioni di servizi rese nell'ambito delle attività di carattere ausiliario di cui all'articolo 59, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385".

Similmente sono operazioni IVA esenti, ai sensi del secondo comma dell'articolo 10 del DPR n. 633/1972, le locazioni di immobili riconducibili nell'ambito delle "prestazioni di servizi effettuate nei confronti dei consorziati o soci da consorzi, ivi comprese le società consortili e le società cooperative con funzioni consortili...".

In base alle predette modifiche, i contratti di locazione di immobili per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 6 della legge n. 133/1999 e 10, secondo comma, del D.P.R. n. 633/l 1972, in quanto assimilati a quelli non soggetti ad IVA, sono assoggettati ad imposta proporzionale di registro nella misura del 2%.

Con il provvedimento 6 ottobre 2008, l'Agenzia delle Entrate ha individuato le modalità operative di esecuzione degli adempimenti previsti dal D.L. n. 112/2008. In particolare è stato previsto che, per quanto concerne i contratti in corso di esecuzione alla data del 25 giugno 2008 e quelli stipulati prima dell'entrata in vigore del provvedimento in commento, in considerazione dell'oggettiva difficoltà di trasmettere il testo di alcune tipologie di contratti, la registrazione avviene mediante la trasmissione dei soli dati ritenuti indispensabili ai fini delle imposte di registro e sul valore aggiunto, senza allegare il testo del contratto.

La base imponibile ai fini del calcolo dell'imposta di registro è data:

- dai canoni di locazione pattuiti, per i contratti stipulati successivamente al 25 giugno 2008;

- dai canoni di locazione maturati dal 25 giugno 2008 (data di entrata in vigore del D.L. n. 112/2008) per i contratti di locazione in corso di esecuzione alla stessa data.

L'imposta dovuta, per entrambe le fattispecie, può essere versata annualmente o in unica soluzione. In tale ultimo caso, l'imposta dovuta si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Il beneficio previsto per i contratti pluriennali può applicarsi ai soli contratti di durata complessiva di almeno due anni, o per i contratti in corso di esecuzione alla data del 25 giugno 2008 a condizione che la durata residua degli stessi sia superiore all'anno. Qualora nel contratto il corrispettivo sia solo in parte determinato, l'imposta dovuta in relazione alla parte di corrispettivo indeterminata deve essere corrisposta entro 20 giorni dalla definitiva determinazione della stessa. Considerato che tale determinazione, per alcuni tipi di contratto, potrebbe avvenire con frequenza inferiore all'anno, il versamento integrativo tiene luogo della denuncia prevista dall'art. 19, D.P.R. n. 131/1986.

Quanto si paga per la registrazione

Versamento unitario

Il contribuente può scegliere di versare l'imposta dovuta sull'intera durata del contratto.

In tale ipotesi, spetta uno sconto in percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Ad esempio, supponendo un canone annuo di euro 15.000 relativo a un contratto di locazione della durata di quattro anni e supponendo che il tasso di interesse legale sia pari al 1 per cento, il calcolo è il seguente:

- versamento annuale: 15.000 x 2% = 300

- versamento unico: 15.000 x 4 x 2% = 1.200

- sconto: (1%/2) x 4 = 2%

- versamento annuo scontato = 1.200 - (1.200 x 2%) = 1.176

Nel caso in cui, dopo aver versato l'imposta in un'unica soluzione, ci sia la risoluzione anticipata del contratto, il contribuente ha diritto al rimborso della parte dell'imposta relativa alle annualità successiva a quella in corso.

Per chi sceglie di versare l'imposta di registro in unica soluzione calcolandola sul corrispettivo dovuto per l'intera durata del contratto, l'imposta non può essere inferiore a 67 euro; per chi sceglie, invece, il versamento annuale l'imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Versamenti delle imposte secondo la modalità tradizionale

A meno che non si ricorra alla registrazione telematica, prima di presentare alla registrazione i contratti di locazione e affitto di beni immobili, le parti contraenti devono calcolare l'imposta dovuta e versarla presso qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale utilizzando il mod. F23.

La copia dell'attestato di versamento va poi consegnata entro 30 giorni dalla data del contratto (per gli immobili urbani) all'Ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione compilata sull'apposito stampato in distribuzione presso l'Ufficio.

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il mod. F23 (nel quale occorre indicare con precisione gli estremi di registrazione del contratto stesso: anno, serie e numero di registrazione separati da una barra) e, entro 20 giorni dal pagamento, presentare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso ufficio dove precedentemente era stato presentato il contratto.