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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 16 giugno - 9 settembre 2008, n. 23345 Occorre considerare che, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni si è venuta formando e che il Collegio ritiene di condividere, nei confronti del condominio l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attività di manutenzione e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione, cfr. tra le altre Cass. 12013/2004 (v. in motivazione); 6323/2003; 4393/1997.

CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE SENTENZA 1 luglio 2004, n. 12013 .... poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.

Deliberazioni - esecuzione di opere straordinarie all'edificio prima della vendita di unità immobiliari Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141 La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. 

L'acquirente di una unità immobiliare, inserita in un condominio risponde solamente delle spese condominiali sorte in epoca successiva all'acquisto, e ha diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente. In questo caso vale infatti il principio generale della personalità delle obbligazioni, e non quello dell'ambulatorietà passiva, come di norma nell'art. 63, att. C.C.. Cassazione Sez. III n. 1956 del 22/02/2000

Obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 15288 del 21 luglio 2005 L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica. Ciò non va confuso con la disciplina posta dall'art. 63 comma 1 disp. att. codic.civ., che richiede l'esistenza di uno stato di ripartizione approvato dell'assemblea condominiale solo al fine di rafforzare le possibilità di tutela del condominio-creditore, consentendogli di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Cass. N° 6323 del 18/4/2003
In caso di vendita, le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono a carico di colui che è condomino nel momento in cui è nata la necessità di eseguire le relative opere, e non nel momento in cui vi sia una deliberazione di approvazione da parte dell’assemblea condominiale (che potrebbe essere successiva alla vendita).

Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035 
In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.


Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)
L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2°, disp. Att. cod. civ. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

Cassazione del 09/08/1996 n. 7353 Titolo: In caso di nuovo condómino, la ripartizione di spese in deroga ai principi legali, non lo vincola se non abbia manifestato la volontà ad aderirvi. Massima: L'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art.1123 primo coma, cod.civ., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all'art.1372 cod.civ., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un'unica manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale (Artt.1123, 1372 cod.civ.).

Nel caso di fallimento di un condominio, per soddisfare le spese gravanti sull'unità immobiliare del fallito, l'amministratore si farà autorizzare dall'Assemblea a chiedere agli altri condòmini il versamento, pro-quota millesimale, di tale importo: inoltre dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare. Una volta recuperati gli importi del fallito dalla Curatela Fallimentare e/o dal nuovo proprietario, come da 2° comma art. 63 disposizioni attuative del C. C., gli stessi verranno restituiti ai Condòmini che li hanno anticipati.

Gli acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina – Romolo e Remo, hanno convenuto in giudizio i venditori - Tizio e Caio, chiedendo di rivalersi di quanto avrebbero dovuto pagare al
condominio per lavori condominiali di ristrutturazione deliberati dall'assemblea nel gennaio 1995, allorche' l'appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era
ancora in proprieta' dei venditori.
La Corte d'appello di Messina, con sentenza depositata il 3 febbraio 2009, ha confermato la decisione di primo grado - resa dal Tribunale della stessa citta' -recante l'accoglimento della domanda di rivalsa ed ha affermato che, in caso di alienazione di immobile condominiale, l'obbligo di pagare i contributi per le spese relative ad opere di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio grava su chi era proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, sicche' il momento di effettiva esecuzione dei lavori e' irrilevante, attenendo, esso, non alla costituzione dell'obbligazione, ma alla sua attuazione.
Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello hanno proposto ricorso Tizio e Caio , in proprio e nella qualita' di eredi di Sempronio, sulla base di due motivi. Hanno resistito, con controricorso, Romolo e Remo 
In un primo tempo e' stata avviata la procedura in camera di consiglio sulla base di relazione redatta ai sensi dell'art. 380 bis cod. proc. civ.; indi la Corte, con ordinanza interlocutoria 20 luglio 2010, n. 16961, ha disposto la trattazione
del ricorso in pubblica udienza per la mancanza delle condizioni di evidenza della decisione.
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ' Il primo motivo ' con cui si prospetta violazione dell'art. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d'appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente
alla stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento dell'unita' immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dell'unita' medesima - e' infondato.
1.1. ' Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l'individuazione del momento di insorgenza dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell'ipotesi di trasferimento di proprieta' di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere.
Occorre premettere che l'alienante e l'acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l'onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.
In difetto di pattuizione, soccorre la legge.
Sul punto, la giurisprudenza di questa Corte ha dato risposte contrastanti.

Secondo un orientamento, l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell'attivita' di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell'attivita' gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell'opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attivita' di gestione da parte dell'amministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n.
4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000,
n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione).
Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, obbligato al pagamento delle spese e' il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).
Un altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dell'obbligo con la delibera della spesa da parte dell'assemblea condominiale: il condomino che vende l'immobile di sua esclusiva proprieta' e' tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass., Sez. 2^, 26 ottobre
1996, n. 9366; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 1998, n. 981).
In questa prospettiva, si precisa (Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288) che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a
seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che puo' anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l'individuazione delle somme concretamente
dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica.
1.2. - In generale, il condomino e' tenuto a contribuire nella spesa la cui necessita' maturi e risulti quando egli e' proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi e' parte della collettivita' condominiale in
quel momento deve contribuire.
Ad avviso del Collegio, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire.
Puo' trattarsi:
(a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune;
(b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarita' e consistenza, un
onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio.
Nel primo caso la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attivita' gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune. L'obbligo insorge, ex lege, non appena si compia
l'intervento nel nome di un'esigenza collettiva apprezzata dall'organo - l'amministratore - nelle cui attribuzioni rientra 'erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni' (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall'assemblea, la loro erogazione effettiva non e' mera esecuzione della delibera assembleare: sia perche' per le
attivita' comprese nell'ordinaria gestione condominiale l'appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalita' di convalidare la congruita' delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perche', come si ricava dall'art. 1135 cod. civ., u.c. l'amministratore - almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di la' di questa ipotesi
(secondo l'orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) - deve e puo' predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi
comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l'assemblea non si sia pronunciata. In questo senso e' orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^,
21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che "l'obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l'esercizio dei servizi comuni ... deriva dalla gestione stessa dell'amministratore", e, dall'altro, esclude che possa
riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale "ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo".
Diverso e' il secondo caso (sub b). Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall'assemblea nella loro quantita' e qualita' e nell'importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.
In tal caso, l'obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente,
dalla delibera dell'assemblea.
Cio' si ricava da una pluralita' di indici normativi:
dall'art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione - imponendo a ciascun partecipante di 'contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle
spese deliberate dalla, maggioranza' - fa discendere, in taluni casi (allorche' la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento),
l'obbligo di contribuzione da una volonta' collegiale;
dall'art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l'innovazione: in tal caso, appunto, dovra' sobbarcarsene la spesa "la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata", mentre ne sara' esente colui che non ne ha
deliberato (e quindi voluto) la realizzazione;
dall'art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune , quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. 

1.3. - Da tanto deriva che, in caso di vendita di un'unita' immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente e' tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera
dell'assemblea, sicche', ove tali spese siano state deliberate
antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unita' immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarieta' passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.
1.4. - A questo principio di diritto si e' correttamente attenuta la Corte d'appello.
2.- Con il secondo mezzo si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 63 disp. att. c.p.c., comma 2, lamentando che la Corte territoriale non abbia riconosciuto in favore del venditore l'indennizzo da arricchimento senza causa.
2.1. ' IL motivo e' infondato.
L'arricchimento senza causa presuppone l'assenza di un titolo che, legalmente, lo giustifichi (Cass., Sez. 1^, 25 novembre 1978, n. 5540; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2003, n. 1288; Cass., Sez. 1^, 7 agosto 2009, n. 18099),
laddove nella specie il titolo esiste e va individuato nel criterio legale di ripartizione delle spese tra coloro che si succedano nella titolarita' di un immobile soggetto al regime condominiale.
3. ' Il ricorso e' rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in complessivi Euro 1.400,00, di cui Euro 1.200,00 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Cosi' deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte suprema di Cassazione, il 21 ottobre 2010. Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2010.

Colui che vende l'appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti così come indicato dalla sentenza Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345 .... se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma .... Il ricorso è infondato. Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Nella specie, poiché il G. ha venduto il **** (l'immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell'immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto né emesso nei suoi confronti. Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino "APPARENTE". In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.