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Nuova sentenza del Supremo Collegio. Con la pronuncia n. 16920 del 21 luglio 2009 la Corte di Cassazione ribadisce quanto già affermato nell’arcinota sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08: le obbligazioni condominiali sono rette dal principio di parziarietà e non da quello di solidarietà.
In più, è questa la vera novità, lasciando la porta aperta alla libertà di contrattazione delle parti, il giudice di legittimità ritiene la disciplina relativa alle obbligazioni condominiali disponibile, ossia derogabile.
Vale la pena, vista l’importanza della materia, riprendere il discorso relativo al concetto di solidarietà con riferimento alle obbligazioni condominiali.
L’art. 1292 c.c. recita: “l'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori”.
In pratica quando ci sono più debitori, obbligati per un'unica causa e in considerazione dell’unicità della prestazione, ognuno di essi può essere chiamato a rispondere dell’intero, salvo poi il diritto di regresso sui coobbligati (art. 1299 c.c.). In assenza di disposizioni normative o contrattuali, nel caso di presenza di più condebitori la sia ha una presunzione ex lege di solidarietà (art. 1294 c.c.).
Sulla base di queste premesse ed in assenza di una specifica disciplina dettata in materia di obbligazioni condominiali, per lungo tempo larga parte della giurisprudenza e della dottrina hanno optato per la natura solidale delle obbligazioni condominiali.
Il risultato, ad esempio, era il seguente: se l’amministratore stipulava un contratto per lavori di manutenzione dello stabile e alcuni condomini non pagavano le quote stabilite, la ditta poteva agire per soddisfare il proprio credito contro un qualunque di condomini, per l’intera somma e anche se questo risultasse adempiente.
Con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08 la situazione cambia radicalmente: ogni partecipante al condominio risponde esclusivamente per la propria quota di debito nella misura individuata dall’art. 1123, primo comma, c.c. In sostanza la Cassazione afferma che le obbligazioni condominiali sono rette dal principio di parziarietà.
Con la sentenza dello scorso luglio, il giudice di legittimità aderendo all’impostazione delle Sezioni Unite ribadisce che le obbligazioni condominiali sono rette dal principio di parziarietà.
La cosa interessante è la considerazione relativa al tipo di disciplina: in pratica si tratta di una disciplina disponibile. Ciò significa che sulla base di un contratto o di un regolamento di condominio contrattuale i condomini possono derogare al principio di parziarietà e tornare a quello di solidarietà.
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